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菲律宾马尼拉房地产离泡沫还有多远?
2020-02-08 15:50:45

  当人们在做房产投资的决定的时候,经常会提出和担心的一个问题就是:“菲律宾马尼拉的房地产市场的泡沫是否会在不久的将来破灭?又或者房地产行业会像之前一样持续地蓬勃发展。”毕竟谁都不想成为接盘侠。

  1.用事实和数据说话

  这个问题首先取决于你所考虑的因素。在回答这个问题之前,我们可以先看一下一些事实和数据。

  首先毫无疑问2015年是购买优质公寓期房的最佳时期,这类型的房产价格大概是在每平方130,000 比索左右。而2017年这类型的房产价格大概是在200,000披索左右,有的甚至可以卖出270,000比索每平方或者更高价格,比如来自地产公司阿亚拉优质房产公司(Ayala land premier) 和 罗克韦尔公司(Rockwell proscenium)的豪华公寓。但是有趣的是这类房产出租的价格却和2015年相差无几,甚至可以认为比2015年的租金报价更低。因为所有预售的期房都逐渐完工,这些公寓也都渐渐出现在市场上,自然会造成出租市场相对饱和的现象。比如说Park Terraces以及阿亚拉优质房产(Ayala land Premier)。

  2.这些事实和数据对房产投资者到底有什么意义呢?

  简短的来概括,这表示2015年的房产投资人可以得到8%的净收益,而如今的房产投资人大概只能拿到5%的净收益或者更少。如他们购买罗克韦尔(Rockwell Proscenium)或者Park Terraces下的房产。但是好的一方面想就是他们的资本收益是根据他们的房产的价值来决定的,但是这些收益也只有在卖出时才能得到。值得一提的是罗克韦尔房产转售时的价格特别不容易被撼动,你可以试一试和罗克韦尔房产的卖家讨价还价,基本是不可能的。

  所以一般经济学会告诉我们如果房价上涨但是租金价格却没有变化,这就预示这房地产泡沫可能在不久就会破裂。但是经济学家忽略了一些重要的外力因素也时刻影响着房地产市场,比如说随着菲律宾中年人口的持续增长会使菲律宾的经济在未来十年内快速增长。根据PWC的文章显示菲律宾经济增长会比想象中持续的更长。他们预测在2015年菲律宾会以4.3%的平均增长率从排名28的经济体上升到排名19的经济体,是上升速度排名第二的国家,仅次于越南。当然,预测也说明中国在2050年会成为世界第一大经济体。较高较快的经济增长之所以对房地产市场有深远的影响是因为,随着经济增长,中层阶级会越来越多,购买力也会随之增强,自然会拉动房地产市场,使房地产市场发展的更好。

  最后要考虑的一个因素是对比东南亚其他国家的房地产市场。在马卡蒂中心位置的豪华公寓的价格大概是300,000比索左右,而在泰国曼谷的公寓价格是900,000比索每平方米。我们可以看到菲律宾马尼拉房价还是有一定的上涨空间和潜力的。特别是在菲律宾的经济发展比泰国的经济发展更胜一筹时。

  3.房地产泡沫是否会破裂?

  在我看来,房地产泡沫不会破裂。可以看见预售和转售的公寓价格还是会持续增长,但是租金的价格目前不会有太大的变动直到国民整体收入的提高。

  4.你是否应该在菲律宾马尼拉购置房产?

  如果你是在菲律宾马尼拉有家庭或者打算长期在菲律宾发展事业,答案是肯定的。但是如果你不打算在菲律宾长期发展,我的建议是找一个可靠的房产中介公司来协助您打理您在菲律宾的产业,协助您出租和维护房产。本公司将非常乐意为您效劳,从各大开发商的期房预售到出租和转售提供一条龙服务。

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